为了公平

澳洲房产税改革，终于把矛头正面指向了一个长期存在的问题：年轻人越来越难买房，而现有税制，却在某种程度上让投资者更占便宜。

在联邦预算案公布后，澳洲财政部助理部长兼金融服务部长丹尼尔·穆利诺博士（Dr Daniel Mulino）专门针对社区媒体召开了发布会，对新一轮负扣税和资本利得税改革作出进一步说明。

穆利诺博士曾于2022年至2025年间担任众议院经济常设委员会主席，拥有深厚的经济学背景，持有耶鲁大学博士学位，并曾在莫纳什大学执教。

他强调，这次调整的核心，不只是改税，更是要“重新平衡税收体系”，让年轻的首次置业者更容易进入房地产市场，同时尽量避免进一步推高通胀。

穆利诺说，澳洲年轻人进入住房市场的障碍，已经存在很久，而且正在变得越来越严重。政府现在要做的，一方面是继续增加供应，另一方面，是让现有住房资源分配得更公平一些。

按照他的说法，预算案中的住房政策有两条主线。第一条，是继续把房子建出来。政府将推动Housing Australia Future Fund、社会住房建设和土地释放，并额外投入20亿澳元，支持各地社区基础设施建设，为后续新增住房铺路。

第二条，则是通过税制改革，改变资金流向和住房结构。

此前很多投资者通过负扣税和资本利得税优惠，持续加码现有住房。政府认为，这种安排在长期累积之后，已经让首次置业者面对更强的竞争。于是，本次预算案提出，从2027年7月起，负扣税和资本利得税优惠将更多向新建住房倾斜。

这意味着，未来新买现有二手房的投资者，将不能再像过去一样使用新的负扣税安排。但如果购买的是新建住房，相关优惠仍然可以继续享受。政府希望通过这种方式，把更多投资资金引向新增供应，而不是继续围着现有住房打转。

穆利诺在记者会上特别强调，政府不会追溯影响现有投资者。

（在线发布会现场）

他说：“目前已经在进行负扣税的人不受影响，将可以继续持有并继续负扣税。”

这也是所谓的“祖父条款”。也就是说，截至预算案公布前，已经持有房产、并正在使用负扣税的投资者，不会因为新政策突然被改变规则。政府希望借此降低政策冲击，避免市场出现过度恐慌。

但对未来的新投资行为，方向已经很明确了。

穆利诺表示，政府希望在既有住房供应之下，让更多房子转向自住，而不是继续作为投资用途。他引用财政部模型预测称，相关改革的中长期效果，将“促使约7.5万套住房转向首次购房者自住，其中大部分预计将由年轻首次置业者获得”。

这句话，是这次改革最重要的政治和社会逻辑之一。

过去几年，很多年轻买家最强烈的感受就是，自己并不是在和另一户普通家庭竞争，而是在和税务体系加持下的投资客竞争。拍卖场上，一边是攒了很多年首付的首置者，一边是有税务优惠支撑的投资者，年轻人自然会觉得起跑线并不平。

政府这次想传递的信息就是，住房政策不能只围着资产持有者转，也要给还没有房的人更多机会。

至于华人留学生和房东们都非常关心的租金会不会被推高的问题，

根据财政部预测显示，这项改革会让未来几年房价涨幅放缓约2%，每周租金中位数最多增加2澳元。

CBA则估算，房价未来几年可能会比原本预期低接近3%，折算到一套普通住宅上，相当于少涨约2万澳元。

穆利诺认为，房价增速稍微放缓，恰恰说明政策在帮助首置者“追上来”。如果房价继续跑得过快，年轻人只会离市场越来越远。

住房部长Clare O’Neil甚至表示，从预算案公布后的这个周末起，首次置业者在拍卖场上可能就会感受到竞争稍微缓和，因为部分投资者会选择观望。

但房产行业担心，投资者如果短期内被吓退，租赁市场会不会先承压。

市场上已有观点指出，虽然财政部预计租金上涨幅度有限，但如果投资者情绪明显转弱、出租房新增速度放慢，租房压力仍可能加剧。Finance Brokers Association of Australia就警告，若出租房供应减少，而人口继续增加，租金上涨风险不能忽视。

对此，穆利诺也并没有回避关于通胀和市场波动的担忧。

有媒体问到，政府一边推出减税和补贴，一边调整负扣税政策，会不会进一步推高通胀，甚至导致未来12至18个月内房地产市场出现明显下滑。

穆利诺回应称，财政部的核心预测依然认为，澳洲经济会保持正增长。通胀在短期内“可能会从当前水平再上升一些”，但政府并不预计失业率会大幅上升，经济增长虽然会放缓，却仍将维持正增长。

更重要的是，他强调，政府预计从中长期看，通胀会逐步回落。

他说：“虽然通胀压力到那时未必会完全消失，但根据当前模型预测，通胀届时会明显回落。”

为了降低通胀压力，预算案中还包含约640亿澳元的财政节省和支出重新分配安排。穆利诺称，这些措施将有助于减轻经济中的价格压力。

这也是政府在解释税改时反复强调的一点：这不是单纯给某一群人“发福利”，而是试图在住房公平、财政平衡和经济稳定之间找到一个新位置。

事实上，这场改革所针对的，并不只有住房市场。穆利诺还提到，政府将调整酌情信托的税务安排，对通过信托获得收入的受益人设定最低30%的税率。此前，这类收入按照个人边际税率征税。

他表示，过去几十年，澳洲酌情信托的数量已经翻倍，这正在造成税收体系中的“不公平结果”。政府希望建立一个“让资本收入与劳动收入获得更公平对待”的税收体系。

这番话，透露出本次预算案背后的更大思路。政府试图重新回答一个问题：一个主要靠工资生活的人，和一个主要靠资产增值、税务安排获益的人，是否应该长期承受完全不同的制度结果？

穆利诺的答案显然是否定的。

当然，负扣税改革在澳洲政治中从来不是轻松议题。2019年，薛顿领导工党提出类似方向的改革，曾在选前遭遇巨大争议。如今，外界也质疑，阿尔巴尼斯政府再次碰触负扣税，是否会冒着失去部分选民支持的风险。

面对这个问题，穆利诺表示，政府目前最看重的，是“澳洲人民的长期利益”。

他说：“我们正在做出一些我们认为符合澳洲人民长期利益的决定，而公众最终也会根据这一点来评判这些政策。”

他还提到，去年举行的三天经济改革圆桌会议上，包括税务专家、工会、商业领袖和社区组织负责人在内，几乎所有参与者都认为，澳洲税制中的代际公平问题“必须被解决”。在那之后，关于负扣税、资本利得税和信托改革的讨论不断升温，政府也明显感受到社会要求采取行动的压力。

穆利诺说：“当人们真正看到这些改革带来的影响，以及政策对劳动者的帮助时，我相信，选民最终会认为这些改革是值得的。”