近日，深圳市民曾女士通过南方网、粤学习客户端“粤政通”平台报料，其所住小区存在物业管理混乱、业主委员会（下称“业委会”）人员配置不规范等问题，业主、业委会以及物业公司三方矛盾频发。

记者核实了解到，曾女士所住的众冠花园位于深圳市南山区，物业管理方为深圳市嘉诚物业管理有限公司（下称“嘉诚物业”）。去年8月，众冠花园与嘉诚物业重新签署服务合同，其中包含物业费与停车费涨价等条款。

曾女士反映，这份新合同在签署过程中告知不充分，不少业主在签完合同后才知晓涨价事宜。部分业主还质疑，业委会在此过程中未充分履职，没有如实反馈业主真实诉求。自物业费用上调以来，三方意见分歧持续扩大，不少业主以拒缴物业费、到有关部门投诉等方式，表达自身抗议。

接到报料后，记者前往众冠花园，走访了解最新情况并咨询律师意见。上海震亚律师事务所律师胡鑫洋认为，上述合同仍然合法有效，业主若对合同公示过程存疑，可要求业委会或物业出具公示证明。

目前，业主大会重开工作正在推进中，会议将就物业费用涨价等核心议题，组织全体业主重新投票表决。

物业合同续签暗藏涨价？

业主质疑被误导 物业称已依规公示

物业费用上涨，是众冠花园矛盾爆发的导火索。

早在2025年4月，业委会已在业主群就合同续签与物业费涨价事宜公开征求业主意见。部分业主明确反对涨价，也有部分业主提出，物业费上涨的前提，必须是服务质量的同步提升。由于业主内部没有形成一致意见，合同续签的事被暂时搁置。

2025年8月，业委会再度通过深圳市物业管理信息平台的电子投票系统发起有关续签物业合同的投票表决，同时将新版物业合同作为附件上传。

“他们（物业工作人员）当时发微信给业主，让业主去投票，说的是‘续签’合同。”曾女士表示，当时工作人员通过电话一再说明只是续签，并催促投票，却未告知合同内容有变化，更未提及物业费、停车费的上涨。

记者从曾女士提供的新版合同中看到，物业调价范畴包括住宅、商业物业以及停车场。其中，无电梯的住宅物业费从每平方米0.9元/月涨至1.1元/月；有电梯的住宅物业费从每平方米2元/月涨至2.4元/月；商业物业费从每平方米2.8元/月涨至4元/月；地面停车的月卡从100元涨至150元；地库停车的月卡从130元涨至200元。租户的地面月卡400元/月，临停20元/天。

根据房产资讯平台显示，紧邻众冠花园的南国丽城、金盛苑与众冠西郡园等小区，住宅物业费约为每平方米2元/月，地面停车费均为150元/月，地库停车费为200元/月到300元/月不等。

经过一个月的投票后，超70%的业主同意续签。然而，签好的合同在物业管理处公示后，引发了业主的质疑与不满。部分业主表示，他们全程被“只是续签”的说法误导，默认“续签”即继续签署原有合同，是在不清楚涨价条款的情况下参与投票。

更有业主表示投票页面的合同附件无法正常打开，直到合同签署完成后，才看到合同全文。针对这一问题，记者尝试用曾女士的手机操作，发现附件并非打不开，而是无法立即显示，需要在弹出窗口中复制链接，再把链接粘贴到浏览器进行文件下载，最后从下载列表中找到合同。

附件合同的打开操作对老年人不友好。

面对业主的质疑，嘉诚物业李经理接受采访时表示，在投票表决前，合同已按规定上传至深圳市物业管理信息平台进行公示，该系统的运维工作是由业委会负责。同时，在投票期间，他们也对合同进行了线下张贴，公示照片已提交给相关部门存档。

至此，双方各执一词、争执不下。业主坚称投票前未获知涨价内容，属于不知情表决；物业则强调合同已依法依规充分公示。业主与物业、业委会之间产生信任危机，矛盾持续升级。

物业账目受质疑 业委会履职有争议

街道办介入调解 明确告知解决路径

随着涨价风波持续发酵，业主对嘉诚物业的不信任被迅速传导至其他方面：物业费用涨价是否有依据？为什么近几年都没有公开账目？

业委会也被怀疑是否认真履职：业主的反对意见是否反馈至物业？为何不监督物业在续签合同前公开账目？

猜测进一步加剧了对抗情绪，矛盾一度达至不可调和。曾女士反映，有100多户业主以拒交物业费、投诉等行为表示抗议，力争撤回续签的合同。最终，深圳市西丽街道办的工作人员介入调解。

街道办工作人员表示，他们先是核实了众冠花园续签合同的业主大会决策流程并查看了公示照片，发现相关工作符合规定，新合同在投票表决期间的线上线下均有公示。

随后，为化解业主与业委会的矛盾，街道办组织了两次协调会，督促嘉诚物业公开收支账目，提供涨价所需的成本核算依据。

在协调会后，嘉诚物业公开了部分账目，但仅有年度收支表，没有更多数据或票证。李经理接受采访时表示，在涨价矛盾爆发后，众冠花园换了数任物业经理，相关工作没有衔接上。他作为刚到岗的经理，目前正在向公司申请调取去年的数据重新核算。

至于部分业主对业委会的履职情况不满，街道办在协调会上也给出了维权途径。根据《深圳经济特区物业管理条例》（下称《条例》）第27条，经业主总人数20%以上的业主向业委会发起联名申请，即可召开业主大会，重新选举业委会。若申请被业委会拒绝，业主可携身份证和房产证复印件提交街道办。街道办核实身份后将督促业委会召开业主大会。

“协调会上，部分业主和租户提交了联名申请，但仅有签名，无法确认业主身份，需提供房产证、身份证等材料以启动后续流程。”该工作人员表示，他们在协调会上明确告知了这一途径，但会后无人补交相关材料。

为什么没有业主补交材料？曾女士解释，普通业主收集材料并统一上交的难度极大，更希望由政府牵头完成这项工作。

对此，街道办工作人员回应道，住建局、街道办等政府部门无权通过行政手段牵头组织或者直接召开业主大会，只能居中协调矛盾，通过组织协调会、约谈业委会等方式，督促解决问题。

业委会人数引合规争议 业主要求撤销合同

住建部门释疑 律师认为合同有效

“不是不同意涨价，而是整个过程让人感觉被骗。业委会没有充分说明情况，物业也没有给涨价的依据。”曾女士的心声讲出了矛盾核心，即信任的破裂。

曾女士表示，召开业主大会的诉求是撤销本届业委会，并认定由其代表业主续签的物业合同无效。核心理由是，众冠花园业委会仅有3名委员，而根据《条例》，业委会人数应为5至17人。她认为，业委会人数不符合规定，其代表业主签订的合同也应无法律效力。

记者致电南山区住建局了解到，《条例》第33条规定，业委会由5至17名委员组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。这一规定要求业主大会在推选业委会时，至少选出5名成员。众冠花园于2023年8月召开了业主大会，选出本届业委会的5名成员，但其中2人在住建局备案前辞职。

南山区住建局工作人员进一步解释，业委会在履职过程中，偶有缺员的情况。当业委会人数减少至5人以下，通常由候补委员进行递补，递补后人数仍低于原有人数50%的，需按规定重选。

由于众冠花园未设候补委员，因此无法递补。同时，业委会剩下3人未低于原有人数50%，符合《条例》规定，无需强制重选，仍可以备案。因此，在实践中，当小区未设候补委员时，合规存续的业委会的最低人数为3人。

街道办工作人员进一步解释，众冠花园共有370户业主，本届业委会当选时，业主大会与会户数与票权数均已过2/3，符合规定。由于众冠花园未设候补委员无法递补，业主可通过联名申请召开业主大会的方式来启动换届改选。

之所以不设候补委员，该工作人员猜测，有可能是换届时参选业主的数量不够多。按照流程，每个参选委员需要10名业主的推荐并配合提交身份证、房产证等材料。“可能是业主积极性不高，不想参与这件事情。《条例》也没规定一定要设候补委员。”

既然业委会人数合规，那么续签合同是否同样有效？上海震亚律师事务所律师胡鑫洋认为，只要业主大会召集程序合法，合同经公示表决通过即具法律效力。

“简单来说，就是每个人对自己的行为负责。”胡鑫洋指出，业主作为完全民事行为能力人，在签署合同时负有一定注意义务。法律会默认每一个业主都审慎处分自身权利，签署合同即表示接受合同约束、履行合同义务、承担约定责任。

针对业主提出嘉诚物业以“续签”作误导、告知不充分的质疑，胡鑫洋认为，目前物业相关法律法规对于“续签”“充分告知”的定义没有明文规定。在实践中，续签可以是沿用前合同，也可以变更，只要双方达成一致即可。她建议，若业主未关注到涨价条款，可要求业委会或物业出具公示证明，若合同确未公示可起诉撤销。

在众冠花园的案例中，胡鑫洋认为，业主能够通过深圳市物业管理信息平台看到合同，且未授权他人代投票而是自行选择同意，这才是合同生效的关键。

各方已再行协商 业主大会依规推进中

老旧小区矛盾频发 亟待多方合力破解

从法律层面看，众冠花园续签合同的过程或许不存在明显瑕疵。但记者走访发现，业主的不满早已超出涨价本身。争议的背后，是业主、业委会与物业之间长期积累的沟通不畅与信任障碍。

5月26日，记者来到众冠花园。这是个有年头的小区，面积不大但绿植丰富。工作日的下午，小区内十分安静，只有除草机器的运作声，还有几位老人在绿荫底下打牌的交谈声。

众冠花园

记者在小区内见到了曾女士，她谈及许多反映意见的业主都是老年人，对于争取权利感到有心无力，只能拜托她发声。“这是个老小区了，住的老人家也比较多，大家都觉得糊里糊涂被通知了涨价，没有反驳的余地。”

通过交谈，记者发现业主、业委会与物业三方缺乏有效沟通，导致误解丛生。例如，投票页面的合同附件并非不能打开，而是下载步骤繁琐，对老年人不友好。业委会不是违规拿好处，而是按照合同规定每月发放补贴。但这笔经费是否经业主大会同意，合同亦未说明。

误解本可通过业主大会消除，但曾女士称她从未参与过。街道办称，如今业主大会普遍在线上召开，线上投票即是其中一种形式，只是很多业主没意识到。同时，这种方式虽高效便捷，却未必能充分答疑解惑。

在不信任的推波助澜下，这些误解在矛盾爆发后逐渐升级为三方对立。近日，为有效化解众冠花园物业纠纷，南山区住建局联合西丽街道办、社区，面向业主再开协调会。考虑到业主收集材料并上交存在实际困难，会议决定由社区通过上门核验的方式，对曾女士提交的业主联名名单的真实性进行逐一确认。

若核查确认业主人数达到总人数的20%，街道办将依规督促业委会召开业主大会，就物业费用涨价等核心议题，组织全体业主重新投票表决。目前，业主联名名单的核查工作正在推进中，街道办之后会加强相关普法工作。

记者了解到，《条例》规定，若后续小区未续签物业合同，且未新选聘物业公司的，业委会可以提请街道办介入，通过公开招标的方式选定新物业公司入驻。另一方面，小区业主也可以在住建部门指导下，制定管理方案，实行自主管理。

程序性解决之外，还有信任关系的修复。众冠花园的纠纷表面上是涨价，实则反映了当前老旧小区的共性治理难题：小区老化需修缮、物业更迭频繁，许多事项需要业主共同决策，却缺乏有效反映民意的系统。

业委会作为沟通桥梁，本应是这一系统的核心，但工作制度仍有待细化、形成闭环，比如及时回应业主关切、督促物业公示资料、必要时推动第三方审计。结合老旧小区的实际情况，业委会可以探索适老化的业主大会组织形式，完善宣传和答疑机制，充分保障业主的知情权、参与权和表决权。

物业需要提升工作透明度，定期公开收支账目与成本依据，为业主决策提供信息支持。胡鑫洋提醒，业主如果对物业公开情况不满意，可以通过法律途径查账。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主请求公布、查阅物业服务合同以及共有部分使用和收益情况的，法院应予支持。

另一方面，业主也应积极参与小区事务，在行使表决权时仔细了解、审慎决定，通过合法方式表达诉求。

小区治理的破局，离不开多方合力。众冠花园的案例让人看到，在电子化沟通与高效决策成为常态的今天，不是所有人都在覆盖范围内，信息鸿沟依然存在。唯有打通沟通堵点、压实各方责任，才能从根源化解矛盾，让老旧小区的治理难题找到最优解。

众冠花园

南方网粤政通报道小组