近日，“天眼问政”栏目收到贵阳市民田先生留言，“最近我们小区通知要成立物业管理委员会，但不知道这个物管会有什么作用，和业委会有什么区别，希望有专业人士能够科普一下。”

5月7日，记者采访了“天眼问政”专家团成员、贵州省律师协会民事专业委员会主任、贵州秉尚律师事务所主任蒋国军。

“天眼问政”专家团成员、贵州省律师协会民事专业委员会主任、贵州秉尚律师事务所主任蒋国军

物业管理委员会是什么？和业主委员会有什么区别？它的核心职责有哪些？

蒋国军律师：

物业管理委员会（物管会）在法律上被定义为一个临时机构。它的核心任务是：在小区暂时不具备成立“业主大会”或“业主委员会”条件，或者虽然成立了但未能选举出业委会的情况下，代行部分职责，组织业主共同决定小区事务，并协助推动成立业主大会和选举产生业主委员会。它由居（村）民委员会、业主代表（5人以上单数）组成。其中，业主代表人数不得少于总人数的一半。主任由居委会代表担任，副主任由业主代表担任。

它与业主委员会（业委会）的主要区别包括5个方面：

性质不同。业委会是业主大会的执行机构，是业主自治的代表；物管会是临时机构，是政府指导下的过渡性组织。

产生方式不同。业委会是由业主大会选举产生，体现业主的自主意愿；物管会是由街道办事处或乡镇人民政府负责组建。

任期不同。业委会每届不超过五年（具体由议事规则约定）；物管会任期不超过两年。

核心职能不同。业委会全面代表业主利益，选聘物业、监督物业；物管会协助推动成立业主大会/选举业委会；在未成立业委会时代行业委会部分职责。

存续条件不同。只要业主大会存在，业委会即可存在，而一旦小区选举产生了业主委员会，物管会即解散。

物管会的主要职责是组织业主共同决定物业管理事项，并协助、推动符合条件的小区尽快成立业主大会、选举产生业主委员会。在业委会缺位期间，它临时代行相关职责，确保小区物业管理工作的连续性。

未成立业主大会的小区，物业管理委员会能否代行业主大会的全部职权？其职权边界如何界定，哪些事项必须经业主同意方可实施？

蒋国军律师：

物管会不能代行业主大会的全部职权，它主要是“组织”和“临时代行”。根据规定，物管会需要组织业主共同决定物业管理区域内的重大事项。

涉及业主共同利益的重大事项，物管会不能擅自做主，必须组织业主共同决定。例如制定或修改管理规约、选聘或解聘物业公司、确定或调整物业服务收费标准、使用物业专项维修资金以及共有部分的经营方式与资金使用等。

如果小区物业工作不作为？物业管理委员会能不能选聘物业公司、监督物业服务？

蒋国军律师：

物管会可以监督与选聘物业服务人。物管会有权监督物业服务人的服务质量，督促其对存在的问题进行整改。如果物业严重不作为，物管会可以组织业主共同决定，依法解聘原物业公司，并代表业主选聘新的物业服务人、签订物业服务合同。

“天眼问政”专家团成员、贵州省律师协会民事专业委员会主任、贵州秉尚律师事务所主任蒋国军

物业管理委员会是不是代管小区物业费？成立后小区业主物业费是交给物业还是物管会？

蒋国军律师：

物业管理委员会不代管物业费，业主依然是交给物业服务人（物业公司）。物管会成立后，如果小区继续聘请物业服务人（物业公司），业主依然是向物业服务人支付费用。

物业管理委员会可以使用维修资金吗？有哪些法定流程和注意事项？

蒋国军律师：

物管会可以申请使用物业专项维修资金。但需要注意的是，维修资金属于业主共有，物管会不能私自挪用。使用时必须经过严格的法定流程，通常包括：组织业主共同决定使用方案、向相关部门提出申请、资金使用情况向全体业主公示等。特别是在涉及大额维修资金使用等事项前，物管会应先向社区党组织报告。

小区无物业公司管理，能不能通过成立物业管理委员会代行物业服务，需要注意哪些法律问题？如何规避管理过程中的风险？

蒋国军律师：

物管会可以代行物业服务。对于无物业管理的老旧小区或特定小区，成立物管会后，可以组织业主实行自治管理，提供基本的清扫保洁、绿化养护、设施维修等服务。

需要注意的是，物管会作出的决定不能违反法律法规，也不能超越职权作出与物业管理无关的决定，否则相关成员需承担法律责任。如果涉及公共收益或自治收费，必须开设独立的对公账户，规范账务管理，并定期向业主公示财务收支情况，接受业主监督。

对于由物管会代行物业服务的小区，建议建立定期向社区党组织报告工作的制度，在重大事项决策前先行报告。同时，物管会毕竟是临时机构，在代行服务的同时，仍应积极推动小区引入专业化物业或选举产生正式的业主委员会。

贵州日报天眼新闻记者

周旺泽 瞿浩然

编辑 胥芬芳

二审 李劼

三审 刘丹